1. 自用物業

• 公平價值——如《香港會計準則》第16號 「物業、機械及設備」 規定。

2. 投資物業

• 公平價值——如《香港會計準則》第40號「投資物業」規定。

在運用重置成本折舊作為對特定物業的估值基準時，是基於土地的現時用途估計地價，加上重置/重建上蓋建築物的現時成本，扣減損耗及折舊。

在評估一項物業市值時，不應考慮該物業所附帶的任何產權負擔(encumbrances )，如按揭(mortgage)、債務(debenture )等。

Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. [The HKIS Valuation Standards on Properties (First Edition 2005)]

估價是為了多種目的，估價師/產業測量師掌握此資訊至關重要，這樣才能採用適當的價值基準。根據英國皇家特許測量師學會評估和估價標準(第六版)或香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)規定，

物業估價報告內必須註明估價目的。

在香港, 認可的物業估價由產業測量師General Practice Surveyors提供。產業測量師一般擁有以下專業資格:

• 英國皇家特許測量師學會會員Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

  • 英國皇家特許測量師學會(簡稱RICS)成立於1868年。

• 香港測量師學會會員Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)

  • 香港測量師學會(簡稱HKIS)成立於1984年。

• 香港註冊專業測量師(產業測量) Registered Professional Surveyor (General Practice) (RPS(GP))

  • 測量師註冊管理局(Surveyors Registration Board)是一個根據香港法例＜測量師註冊條例（第417章）＞設立的機構。

半山壹號

現時，香港公司持有的物業(無論物業位於香港、中國或海外)，需經由獨立合資格的測量師評估物業的公平價值 (Fair Value)。

根據《香港會計準則》的定義，「公平價值」指「某項資產由知情、自願人士進行基於各自獨立利益交易中可換取的金額」，並應反映資產負債表日的市況。香港測量師學會認為其涵義與《香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)》第3.1條所界定的市值相同。

The term “Fair Value” is defined by the HKAS as “the amount for which an asset could be exchanged between knowledgeable, willing parties in an arm’s length transaction” and should reflect the market conditions at the balance sheet. The Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS) considered that this is the same as Market Value as defined in VS 3.1 of the The HKIS Valuation Standards on Properties (First Edition 2005).

破產管理署可能會出售破產人的物業，亦會參考測量師所提供之物業估價報告。

最常用的物業估價方法是比較法(Comparison Method of Valuation), 也可稱為直接比較法或市場法。

重點是將物業與其他接近估價日期成交的類似物業進行比較, 對這些成交價做適當的調整和分析, 以求取物業的客觀合理市值。

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晉高測量師行有限公司
Jointgoal Surveyors Limited

估價是為了多種目的，估價師/產業測量師掌握此資訊至關重要，這樣才能採用適當的價值基準。根據英國皇家特許測量師學會評估和估價標準(第六版)或香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)規定，物業估價報告內必須註明估價目的。

物業估價報告的一般目的/用途

移民

申請移民海外

繳納外國稅項

資本投資者入境計劃

優才計劃

破產管理

補地價

會計審計

法庭參考

離婚

法庭命令出售

遺產承辦

調解

印花稅

買賣參考

貸款按揭

申請政府津貼資產審查

公務員自置居所資助計劃

在香港, 認可的物業估價由產業測量師General Practice Surveyors提供。產業測量師 Surveyors (GP Division)一般擁有以下專業資格:

• 英國皇家特許測量師學會會員Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

  • 英國皇家特許測量師學會(簡稱RICS)成立於1868年。

• 香港測量師學會會員Member of the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)

  • 香港測量師學會(簡稱HKIS)成立於1984年。

• 香港註冊專業測量師(產業測量) Registered Professional Surveyor (General Practice) (RPS(GP))

  • 測量師註冊管理局(Surveyors Registration Board)是一個根據香港法例＜測量師註冊條例（第417章）＞設立的機構。

由於影響物業價格的因素會不斷變化，物業市場也會受市場的供求影響，因此，同一個物業在不同時間會有不同的市場價值(Market Value)。建築物本身會因時間的推移，而可能變得陳舊過時, 出現折舊。同時, 市場狀況轉變可令物業價值升值/貶值。因此，物業估價是有很強的時間性的。

我們進行物業估價時，如果沒有相應的時點，價值便失去了意義。以會計為目的物業估價(Valuation for Accounting/Auditing Purpose)，一般會以公司的年結日期(Date of Year End)作為估價時點 (Date of Valuation)。

Saleable Area 實用面積的定義

Non-profit-making Bodies

使用實用面積進行物業估價分析

Occupancy Conditions 物業使用狀況

Owner-Occupation

物業估價報告 – 會計用途

物業估價報告內容 – 會計用途

Property Valuation Report

Fair Value 公平價值

Non-profit-making Bodies 非牟利機構

]]> http://jg.com.hk/site/?feed=rss2&p=169 0 http://jg.com.hk/site/?p=55 http://jg.com.hk/site/?p=55#comments Thu, 16 Dec 2010 08:25:28 +0000 JG Value 晉高物業估價 http://jg.com.hk/site/?p=55 我們為會計師提供物業估價(Property Valuation)服務時, 最常用的物業估價方法是比較法(Comparison Method of Valuation), 也可稱為直接比較法或市場法。

重點是將物業與其他接近估價日期成交的類似物業進行比較, 對這些成交價做適當的調整和分析, 以求取物業的客觀合理市值。

這個方法適用於具有交易性的物業, 包括一些發展用地、住宅、工廠、寫字樓及商舖等。一些很少在市場上交易的物業, 例如特殊廠房、學校及教堂等則難以使用此方法進行物業估價。

會計用途物業估價報告

會計用途物業估價報告

晉高測量師行提供之物業估價報告遵照香港測量師學會出版的《香港測量師學會物業估值準則》的規定，切合會計師、公司及業主的需要。

物業估價報告內容包括:

• 估價準則(估價基礎)

• 物業市值 / 物業公平價值 (Market Value/Fair Value)

• 每年結算日之物業市值 – 土地及樓宇部份之分配

• 購買物業當日之物業市值 – 土地及樓宇部份之分配

• 現時物業市值

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成本估價法又稱為重置成本法, 假設物業於估價日期當日, 重新建成所需的成本, 包括地價、建築費、利息、專業費用等,再扣除建築物的折舊。有一些物業在市場上沒有比較理想的成交個案，例如學校、敎堂等特殊物業都適合用成本估價法進行物業估價。

同鄉會

商會教

會宗教團體

辦學團體

晉高測量師行有限公司為移民顧問公司及移民人士提供物業估價服務，幫助移民人士向移民局申報資產。

移民物業估價報告適用於以下情況:

• 移民人士向領事館遞交物業估價報告，証明符合入境資格。

• 海外稅務Overseas Taxation
  根據不同國家稅法，一旦成為當地公民，可能需要向有關國家繳交資產增值稅。
  

晉高測量師行有限公司自1993年成立以來，接近二十年間長期為大量業主和移民顧問公司提供詳細物業估價報告(Property Valuation Report)，給各國領事館參考，讓客戶成功移民海外或處理與物業買賣相關的稅務事宜。

經本公司處理的所有物業估價個案均由英國皇家特許測量師、香港測量師學會會員及香港註冊專業測量師(產業測量)親自處理，並簽發物業估價報告 ，用於申請移民海外、投資移民香港(CIES)、買賣物業報稅等用途，為外國領事館(包括美國、英國、加拿大、澳洲、紐西蘭等)及香港入境事務處所認可。

移民海外 Presentation to Consulate, 資本投資者入境計劃 CIES, 海外稅務/資產証明Overseas Taxation 專用

統一後的「實用面積」(Saleable Area) 是指單位的面積，包括露台(Balcony)和工作平台(Utility Platform)(如有)的面積的總和。至於物業的其他地方面積，例如窗台，則會逐項列出，但不包括在「實用面積」之內。

統一後的定義其實與香港測量師學會《量度作業守則》(Code of Measuring Practice) 定義相同。

「實用面積」是指單位獨佔的樓面面積，包括露台(Balcony)及外廊，但不包括樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。量度「實用面積」時，是從圍繞該單位的外牆向外的一面或該單位與毗連單位的共用牆的中間點起計。

「實用面積」不包括

• 窗台(Bay Windows)、天井、花園、庭院、平台、車位 、樓梯、升降機槽、渠管、大堂及公用廁所等公用地方。

測量師估值方法

比較法Comparison Method of Valuation

產業測量師與物業估價 GP Surveyors and Property Valuation

實用面積與物業估價分析

物業估價日期 Property Valuation Date

物業視察Property Inspection

物業估價報告的一般目的/用途 Purpose of Valuation

物業使用狀況 Occupancy Conditions

查詢物業估價報告收費

物業估價FAQ

假設從發展土地可以獲得的總發展價值，扣除發展成本(建築成本、發展商利潤、專業費用、市場推廣、交易費用和利息開支等。同時考慮到所需要的發展年期。餘下的部份便是土地的現時市值。

參照使用物業所可以獲得的收益和支出的差額，計算出利潤，代表著假想業主與假想租客之間可予分配的餘額，假想租客的市場份額是他投資的回報。餘下的部份便是假設業主的租金。

建築事務監督發出的命令會在土地註冊處登記，並會在命令獲遵從後(例如維修工程完成後)予以撤銷。

建築事務監督發出的命令會在土地註冊處登記。

Unauthorised Building Works (UBW)

違例建築工程；僭建工程

Owner-Occupation

空置情況下的管有；騰空交出；業主自用

Deed of Mutual Covenant/Deed of Covenant

大廈公契

Occupation Permit

入住許可證；“入伙紙”

Charging Order

押記令；權益扣押令；以物償債令；財產扣押令

Deed of Release

解除扣押契據；解除責任契據

Discharge of Mortgage

撤銷按揭；解除按揭

Legal Charge

法定押記

Mortgage

按揭

Full Market Value

十足市值(常用於居屋)

Discount Rate

折扣率；扣減率

Letter of Nomination 提名信

在居屋第二市場計劃下，買方必須在簽訂正式買賣合約前向房屋委員會申請提名信。

解除轉讓限制證明書

居屋業主在補地價後，可以取得「解除轉讓限制證明書」。單位亦可於公開市場出售或出租。

Secondary Market Scheme (Home Ownership Scheme) 居屋第二市場計劃

房屋委員會於1997年6月成立「居屋/私人參建居屋計劃單位第二市場」(居屋第二市場)讓現居公屋住戶和綠表資格證明書持有人可選購由首次出售日期起計第三年的居屋/私人參建居屋/租者置其屋單位(居屋)。

Land Register 土地登記冊

任何涉及物業的契約或其他文件均登記在該物業的土地登記冊內。當你購買物業或進行一宗與土地物業相關的交易時，例如按揭或押記，有關文件會註冊在政府土地登記冊內，公眾人士可以查閱。

Land Register 土地登記冊分「現時Current Land Search」與「全部Historcal Land Search」(即過往及現時的物業紀錄)兩類-

• 現時Current Land Search 只載錄物業現時的資料，即「業主資料」欄內的最新交易及現存(現時)物業涉及的轇轕 。

• 「全部Historical Land Search」則載有物業過往及現時的物業資料，即物業所有已註冊的交易 。

Registered Professional Surveyor (R.P.S.)

註冊專業測量師

Surveyors Registration Board測量師註冊管理局

是一個根據測量師註冊條例（第417章）設立的機構

The HKIS Valuation Standards on Properties (First Edition 2005)香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)

由香港測量師學會頒布的物業估值準則

The Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS)香港測量師學會

成立於1984年，是香港測量專業組織。

The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)英國皇家特許測量師學會

成立於1868年，乃英國皇家特許的獨立專業組織，也是全球廣泛認可的專業學會。

估價師在估價時點對物業的價值以書面作出的意見。根據一些限制和假設，估價師考慮到物業的性質和估價目的，在進行勘查、調查和查詢後，提供該估價。

物業估價報告 – 會計用途

物業估價報告內容 – 會計用途

Property Valuation Report

Fair Value 公平價值

Non-profit-making Bodies 非牟利機構

市場價值是一個估算金額。在進行了適當的市場推銷，各方均以知情、謹慎且無強制的方式參與，自願買家和自願賣家以公平交易的方式，在估價時點對一項物業進行交換的估算金額。

進行物業估價(Property Valuation)時，一般會採用實用面積(Saleable Area)分析。物業估價報告內亦會列出物業本身的實用面積。由於分析時同樣會考慮到其他物業的實用面積，因此，不存在低估的問題，除非實用面積的數字有 偏差。導致實用面積的數字有出現偏差的原因之一是物業間隔曾被改動，又或者出現了僭建物，令實際佔用的面積與真正的實用面積有偏差。

Saleable Area 實用面積的定義

Occupancy Conditions 物業使用狀況

Owner-Occupation

Jointgoal Surveyors Limited

成立於1993年，成員包括英國皇家特許測量師、香港測量師學會會員及香港註冊專業測量師(產業測量)，為企業及個人提供專業物業估價報告服務。

Unit 6, 12/F, Eastern Commercial Centre

399 Hennessy Road, Wan Chai, HongKong

電話 Tel : 2723 1688

傳真 Fax : 2723 2660

電郵 Email : info@jg.com.hk

Immigration

Jointgoal Surveyors Ltd. Viagra levitra cialis provides professional property valuation reports for Immigration Consultants or Certified Public Accountants (Practising) to assess the asset value of properties held by the applicants.

Capital Gain Tax

It is wise to seek professional property valuation advise when emigrants of overseas countries are required to pay capital gain tax for their properties located in Hong Kong.

Valuation for Immigration Website

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IVA ????

IVA, Debt Restructuring

Property Valuation – Presentation to Consulate

Home Purchase Scheme ????????

Home Purchase Scheme (HPS)

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Probate

Fair Value

Every year, Hong Kong Companies may require to engage an independent, qualified valuer to assess the fair values on the properties they hold. Viagra levitra cialis

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Property Valuation Report

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Non-profit-making Bodies

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根據公務員事務規例， 合資格公務員可申領自置居所資助計劃- 首期貸款。申請首期貸款時，公務員需遞交一份由產業測量師發出的物業估價報告。

晉高測量師行有限公司為公務員提供物業估價報告，供公務員向庫務署房屋福利分部申請自置居所資助計劃首期貸款之用。

移民物業估價報告

破產管理署Official Receiver’s Office

IVA 債務重組

Property Valuation – Presentation to Consulate

Home Purchase Scheme 自置居所資助計劃

Home Purchase Scheme (HPS)

遺產承辦

Probate

它是透過法律程序、經法庭處理的債務重組方法。債務人可能需要出售物業以填補債務，最好能參考測量師所提供之物業估價報告。

在香港，申請IVA債務重組或破產的人士，如果本身擁有物業，可能需要出售物業套現。過程中最好預先準備一份正式的物業估價報告備案。特別是和配偶聯名擁有的物業，如業主其中一人需要申請IVA債務重組或破產，他/她的一半業權的價值也需要進行物業估價備案。

我們為客戶提供物業估價(Property Valuation)服務時, 最常用的物業估價方法是比較法(Comparison Method of Valuation), 也可稱為直接比較法或市場法。 重點是將物業與其他接近估價日期成交的類似物業進行比較, 對這些成交價做適當的調整和分析, 以求取物業的客觀合理市值。

IVA (Individual Voluntary Arrangement)

Settle debts through repayment proposals without declaring bankrupt. Viagra levitra cialis Consult an independent valuer/surveyor when disposing debtor’s property. Property Valuation Report is sometimes required.

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IVA ????

IVA, Debt Restructuring

Property Valuation – Presentation to Consulate

Home Purchase Scheme ????????

Home Purchase Scheme (HPS)

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Probate

Home Purchase Scheme (HPS)

According to the Civil Service Regulations (CSR), some civil servants may be entitled to receive Home Purchase Scheme (HPS) benefits (e.g. Downpayment Loan – DPL).

Documents to be submitted for applying for a Downpayment Loan include a Valuation Report of the property from a Chartered (General Practice) Surveyor.

Jointgoal Surveyors Limited provides property valuation reports to civil servants for the submission to Housing Benefits Division, the Treasury for application of Home Purchase Scheme (HPS) benefits (Downpayment Loan – DPL).

Click here for more information. Viagra levitra cialis

Non-profit-making Bodies

N on-profit-making Bodies registered as body corporates or limited companies, like other companies, should engage an valuer to make property valuati Viagra levitra cialis on every year on the property they hold.

Jointgoal Surveyors Limited provides valuation certificates to the Non-profit-making Bodies or organizations including:

• Clansmen Association

• Business Association

• Churches / Religious Bodies

• School Sponsoring Bodies

• Social Service Agencies

Occupancy Conditions 物業使用狀況

物業估價報告內，一般會列出物業的使用狀況──出租(Leased)、自用(Owner-occupied)或空置(Vacant)。

這是由於物業使用狀況(例如凈租金收入的多少, 租期的長短等)對物業市值(Market Value)也有影響。

在進行物業估價時，如果物業是出租予第三者使用，業主就需要提供有關租約、租金凈值、租期及其他相關的資料予測量師(Surveyors)參考。

Saleable Area 實用面積的定義

Occupancy Conditions 物業使用狀況

Owner-Occupation

遺產承辦

在某些遺產承辦的申請個案中，申請人可能被高等法院要求提供擔保人，以支持有關申請。擔保人可能需要證明本身的擔保能力。其中一種常見辦法就是提供物業估價報告，評估以擔保人名義擁有的物業的現時的物業市值(Market Value)。

移民物業估價報告

破產管理署Official Receiver’s Office

IVA 債務重組

IVA, Debt Restructuring

Property Valuation – Presentation to Consulate

Home Purchase Scheme 自置居所資助計劃

Home Purchase Scheme (HPS)

遺產承辦

Probate

Affidavit of Justification for Sureties

In cases where surety is required by the High Court, the proposed sureties may need to file an up-to-date property valuation report in order to show the values of properties owned by them. Viagra levitra cialis

晉高測量師行提供之物業估價報告/物業估價證明書遵照香港測量師學會出版的《香港測量師學會物業估值準則》 The HKIS Valuation Standards on Properties (First Edition 2005) 的規定，切合會計師、公司及業主的需要。內容包括:

• 估價準則(估價基礎)

• 物業市值 / 物業公平價值

• 每年結算日之物業市值 – 土地及樓宇部份之分配

• 購買物業當日之物業市值 – 土地及樓宇部份之分配

• 現時物業市值

物業估價報告 – 會計用途

物業估價報告內容 – 會計用途

Property Valuation Report

Fair Value 公平價值

Non-profit-making Bodies 非牟利機構

Non-profit-making Bodies

Valuation估價

Market Value市場價值

The HKIS Valuation Standards on Properties (First Edition 2005)香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)

提供給會計參考的物業估價報告(Property Valuation Report)，內容除一般必備的物業資料和物業使用狀況(occupancy conditions)外，亦會包括:

• 估價準則/估價基礎 (Basis of Valuation)

• 年結日之物業市值/物業公平價值 (Market Value/Fair Value)

• 如有需要, 更可以提供物業的土地部份(Land Portion)及樓宇部份(Building Portion) 的價值

• 土地登記冊(Land Registers)

物業估價報告 – 會計用途

物業估價報告內容 – 會計用途

Property Valuation Report

Fair Value 公平價值

Non-profit-making Bodies 非牟利機構

Non-profit-making Bodies

Valuation估價

Market Value市場價值

The HKIS Valuation Standards on Properties (First Edition 2005)香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)

香港工業物業除常見的工廠大廈外，尚包括

• 工貿大廈 (工業地契已放寬容許部份樓面作寫字樓/商業用途)

• 特殊廠房

• 工業村/工業園

• 貨倉

影響物業估價(Property Valuation)的因素眾多，物業的限制用途(User Restriction)是其中一個種要的因素。因此，於估價時都需要參考它本身的限制用途/設計用途、參考與它類似的物業(即樓齡、限制用途、建築物狀況及其他方面相似的物業)的成交個案，然後採用比較法進行物業估價。

在成交量低的情況下，測量師會選取同一座工廠大廈的成交個案進行分析，同時也會參考類似物業的成交個案。特殊廠房與工業村(工業園)廠房由於較少成交，而且地契條款特別，除比較法外，可能需要同時採用其他物業估價方法(例如成本法)，進行物業估價。

在網上常常見到香港甲級寫字樓的訊息，其實，香港寫字樓的級別大致根據差餉物業估價署分類, 可以依面積和質素分為甲、乙、丙三級。

甲級泛指新型寫字樓，裝修用料上乘，現代辦公室大廈設施齊備，設有停車場。

乙級泛指設計、裝修中等，標準設施齊備，但不一定設有停車場。

丙級寫字樓設計簡單，裝修基本，整層樓面面積小；可能無中央空氣調節系統，升降機僅夠使用或不敷應用，管理服務一般，無停車場設施。

物業估價方法眾多,投資估價法 Investment method of valuation是其中一種。

投資估價法參考物業可獲得的租金收入(Rental Income)、租期(Lease Term)及市場回報率(Yield/Rate of Return)等資料, 進行物業估價。

Comparison Method of Valuation 比較估價法

Investment method of valuation 投資估價法

Residual Method of Valuation 餘值估價法

Contractor’s Method of Valuation 成本估價法

Profits Method of Valuation 溢利估價法

物業估價報告 – 會計用途

商舖

當差餉物業估價署計算商業樓宇(商舖)價格及租金指數時，房屋委員會和房屋協會所持有的商業樓宇，並不包括在內。因此，公屋商場以往並不納入統計範圍之內。

自領匯房地產投資信託基金（領匯）上市後，部分公屋商場由領匯持有，因此歸入私人商舖類別，由2006年起已將這類物業，一併納入統計範圍之內。

根據差餉物業估價署分類, 香港住宅可以依面積分為:

中小型單位

A 類單位 – 實用面積少於 431 平方呎
B 類單位 – 實用面積為 431 至 752 平方呎
C 類單位 – 實用面積為 753 至 1,075 平方呎

大型單位

D 類單位 – 實用面積為 1,076 至 1,721 平方呎
E 類單位 – 實用面積為 1,722 平方呎或以上

差餉物業估價署會根據上述分類，將同類型的物業成交個案進行分析，總結出價格及租金走勢。

Our valuation is prepared in accordance with The HKIS Valuation Standards on Properties (1st Edition 2005) published by the Hong Kong Institute of Surveyors (HKIS). A Valuation Certificate or Valuation Report include inter alias the following information:

• Basis of Valuation

• Fair Value / Market Value

• Apportionment of Values between the Land and Buildings elements as at Date of Year End

• Apportionment of Values between the land and buildings elements as at Date of Acquisition

• Land Search

物業估價報告 – 會計用途

物業估價報告內容 – 會計用途

Fair Value 公平價值

Non-profit-making Bodies 非牟利機構

Non-profit-making Bodies

Valuation估價

Market Value市場價值

The HKIS Valuation Standards on Properties (First Edition 2005)香港測量師學會物業估值準則 (2005年第一版)

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