物業估價方法

估價方法 Valuation Methods

測量師進行物業估價時會視情況, 採用以下一種或多種物業估價方法:

  • 比較法 Comparison Method of Valuation是最常用的物業估價方法, 也可稱為直接比較法或市場法。 重點是將物業與其他接近估價日期成交的類似物業進行比較, 對這些成交價做適當的調整和分析, 以求取物業的客觀合理市值Market Value。
  • 成本估價法又稱為重置成本法Contractors’ Method, 是假設物業於估價日期當日, 重新建成所需的成本, 包括地價、建築費、利息、專業費用等, 再扣除建築物的折舊。有一些物業在市場上沒有比較理想的成交個案,例如學校、敎堂等特殊物業都適合用成本估價法進行物業估價。
  • 餘值估價法 Residual Method of Valuation假設從發展土地可以獲得的總發展價值,扣除發展成本建築成本、發展商利潤、專業費用、市場推廣、交易費用和利息開支等。同時考慮到所需要的發展年期。餘下的部份便是土地的現時市值。
  • 投資估價法Investment Method of Valuation是其中一種物業估價方法, 根據物業可獲得的租金收入、租期及市場回報率等資料, 進行物業估價。
  • 溢利估價法Profits Method of Valuation參照使用物業所可以獲得的收益和支出的差額,計算出利潤,代表著假想業主與假想租客之間可予分配的餘額,假想租客的市場份額是他投資的回報。餘下的部份便是假設業主的租金。

以上為五種測量學中最傳統的物業估價方法, 此外, 還有現金流量貼現法 Discounted cash flow,簡稱DCF及其他多種物業估價方法, 不過, 當中最常使用而又最廣被接納的, 就是比較法。

 

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